水库论坛-官网

 找回密码
 立即注册
搜索
查看: 566|回复: 5

炒房客的流派(二) #470

[复制链接]

420

主题

420

帖子

1396

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
1396
发表于 2020-8-22 20:25:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
加入水库星球:

/ q4 q6 [$ r, P; k
炒房客的流派(二) #470$ M0 I5 ?+ v" h# l' K

. h2 ^1 I! M3 b老破小是最适合初学者的流派。
3 Z: O, F1 O% r6 m( P4 E1 u9 |: F( ~9 Y6 @, Q, w- ?& f2 H. g

  f& n/ f- |. w, ~$ |0 ^一)老破小流派
; V; h: P: e' i
& h, C$ n& u: x; u) E多军有二个最主要的流派:“大面积低单价”和“老破小”。老破小的盟主,就是某情圣了。% n; Z& b/ J( _; P& E
从逻辑上讲,这二个流派是互相矛盾的。+ K9 J- N3 ^$ z2 [3 {
6 F; V/ a/ Q4 n' N0 v0 a
不仅互相矛盾,而且是相互冲突。甚至完全对立的。
; S$ ?* M$ Y. M, a7 B每次讲起对方的选房眼光,都离不开三个字:“啐,垃圾”。
9 {2 Y: W, x1 F, R; P4 u/ x再顺手灌对方一勺羊肉。
% s- S# v: i7 r' @3 S' O# \9 q/ b2 e6 _5 q$ H* G# C

4 G9 c' s' _3 D# b/ R3 g我们讲到,任何一个流派,核心考虑的必然是“风险”,考虑的“如果上海楼市彻底崩溃,我该怎么办”。3 i* d; u+ u  r- e7 y$ X. N
老破小流派,基于这样一个思想:“我就是有每年5%的租金回报,你能拿我怎么样”。
- |1 G8 u( U6 [7 h# L
# o9 d; Q+ J9 |$ l! K: W4 F所谓的老破小流派,并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。
  `- B0 _. G/ r0 d) \7 g所谓老破小流派,指的是一种思想:“房租/房价,百分比最大化”。
/ X8 L# ?& c9 g# a6 X! G, e我就是有长线稳定高租金收,楼市崩盘,又能拿我奈何。
5 Q9 G6 F2 U7 b& q
+ _0 r8 L5 ?# F( k; I5 c# |; Z/ @( `1 p- z
老破小流派追求的是租金回报率。最好是5%,但目前上海房价涨得太快已经很难找了。. _; s. P9 V! l+ N- c4 ~/ _( Q8 s& A
那退一步4%也行,最差最差3.5%也行。
7 z  o% M1 o' K6 K, ]+ W7 T但老破小流派一般不接受3%以下租金房源,看都不会去看。
% e7 ?% S+ y6 v( ^' H" e0 V  w0 O更不用说次新房租金普遍低于2%,大面积户型甚至还要低。8 b7 O- u- v  x5 H* ^$ r+ {
二批人擦肩而过,互相看了一眼对方房子,“啐,垃圾”。# @( u( J0 V6 T6 P: e1 g
8 J2 ~- F9 P5 [5 L0 K$ J5 `! U9 ^

- Y6 ]& i. i7 f二)小房子
4 |+ n3 a$ _9 w$ r0 }/ E) x) m/ G
老破小流派并不是一定要买小房子,而是在目前市场上,形势很明显。你要获得“%”高的租金回报,唯一仅有的方式就是面积尽量地小。
- [1 g+ M" N# @! f& f7 h" u8 Y' `, @6 r
因为人,首先人是有一个“基本生活需求”的。然后才是进一步的愉悦和舒适。/ o* Q' {- [) H3 ?
譬如对于一个外地来上海打工的人,又或者是刚踏上社会的大学生;- V. q8 p: F$ _  h, ?5 S! @
他们对于住房的唯一要求,就仅仅“有一张床”,有一个梳洗的地方。" B* N& X& S2 h6 i& N* @, `7 g

( R. V# x3 m" J- Z$ j  C这是非常非常强大的“刚需效应”。其力量如此之强大,千锤百炼。& S8 ~' A- `5 Q7 Y' U
在租赁市场上,面积到了35平米以下。租金就不再变化。
2 @7 h) e: G6 `- {5 R% A也就是说,35平米和32平米,29平米,26平米,23平米,其房租都是一样的。2 c" @8 Y6 k4 d& S
; ?+ J+ T( e: R# x' S
视地段而论,譬如世纪大道地铁站附近,<=35平米,他的房租都是3000。少一分钱都不行。6 n- }: \/ R0 h! W
而对于买卖,买卖是按平方算的!
( Q0 o  s/ Y) l  I26平米就是26平米*50000,三十五平米就是30*50000,这绝对是一平米一金砖钱。) I3 c, R9 Q" k8 {& c8 A) T- s: |
2 T1 n9 R/ c8 a& R2 W0 w, R
所以,如果你要追求“房租/房价”租售比最大化,倒不如说你在寻找“最小户型”。
& a* M3 K7 I/ N( ^按照某情圣的经验,33平米以上的,一般他就不看了。. o6 o/ f2 p$ [& z1 s2 j$ a/ j7 S
如果能挖到28平米,那是值得晚上请客羊蝎子火锅的。, M) _  t% Z9 m$ A
26平米户型有一些,罕见。/ P4 N* b: l- K5 h' v' C6 Q) {. L
23平米一房,那是神器。据说历史上有且仅有出现过一套,至今仍是饭桌上的吹嘘和传说。" j3 ?- x% l  E( t. ]3 _
7 W5 L) F) Q& x' {) ^( q# G
在极小户型情况下,租金可以做到4.4~4.6%
" W3 D) N+ n, S+ o$ p, {- f4 s4 X" G3 c

. t! f% G4 s7 C: j! v/ m三)老破小的利益& U) L; f/ x2 w( Z( |: e
  x% X) v  t, |. `. [% t6 G7 P
“买卖是买卖,租赁是租赁”。0 r' w! g  [2 a/ D0 C* k9 ~: n0 ]; n
老破小流派的问题,是他赢得了租赁,却错过了买卖。
& A  u3 Y7 e1 \- C+ |9 {. a0 w2 t- g/ U
市场并不会因为你有%更高的租售回报比,而给你更高的估值。  G: R. }% x" Z% F
相反,起决定性力量的,是赢利=(卖出价-买入价)*面积,是这个公式。8 v: p  D* Z  `$ q& v

& |- X* F5 B& w( T; |) o从公式角度讲,老公房先天不足。7 D, ?4 N$ r+ g5 C0 n9 U7 c% u
因为《老公房之政治特权 #420》一文中说,在2004年时,老公房和次新房,可以卖到1:1的价格。) q9 [- g' I  o" K/ [
而此后二者价格渐渐拉开。今时今日,没涨上去的老公房还有大把。
9 M1 U% w& N3 D& Y5 o! b6 J
  P6 M# j9 |, Q/ l$ r% h9 F3 n也就是老公房的“卖出价”略低,“买入价”略高。而面积又很小。
; ^3 X8 D2 J& ]6 G* ~0 h+ w" m所以赢利=(卖出价-买入价)*面积,论单套赢利,老公房平均只有几十万,或许是50~60W的数量级。. O: g$ Y% f2 V, S. U* l8 @

' \' o4 ]- U9 B+ p/ @而我们知道,“低单价大面积”流派最大的特点,就是赚得动。
: }; I# Z2 h5 Z1 x; R二百八十平米,每平米赚三万,一下子就是900万利润。& R/ H0 H- X9 Z4 E$ O( a* @. r2 v
按照某多军今年七月买绿城顶复的经验,也就是三个月的时间。
! o% \9 r% F+ g9 D3 F6 O, J
4 y+ t6 `$ s( F/ f' j4 W7 O所以“老破小”流派从赚钱的角度而言,是极其吃亏的。
( i& B" I9 A8 R8 y2 O; r2 j5 q哪怕你持有上20套,总交易50套,摊开算算也就一千万的利润。
; j' M' |$ y2 q8 s还不如人家绿城顶复三个月。
5 e) H% U$ ]4 B5 n/ x8 M
4 {9 V, C) z& m, {9 s! b! F每个人都有自己的风格和风险喜好。这事没什么可多劝的。说多了伤和气。
1 A1 T' \/ b. g7 v! l往好里想,则是“租售比”反映了泡沫。你可以和自己说,你是真正远离了泡沫的人。
& S- ?3 U2 J2 Y. E8 A
+ B' x( U9 o- g同样道理,“老破小流派”也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看,租金下限就是铁线。
7 |  E0 S$ o  B/ q' O2 |+ a: {/ d
ps.备注一下,限购限贷对老破小流派有打击。
" Z' `+ Y5 N/ v7 _( Z" \ps2.有人问,高周转率能否挽回老破小的赢利率,此篇要在装修流“凤姐变冰冰”中再讲。1 z. N* B6 L# D/ {

. t4 c" l" g) c4 X4 Z/ E( O5 p- _
  P; Y0 v6 t( q四)低总价流派
' ~( V) }/ l% H1 p
5 z) Q) c9 ], p低总价流派是老破小流派的一个变异。其核心思想是“在某一个区域内,寻找总价最低的房源”。
) W* e* O& R/ o, |$ N: R& C+ Z5 d
$ b9 z1 m4 j  n7 z1 r% d他和老破小流派有非常大的相似点;
  T) z4 A) \% ~8 ~2 p老破小流派:同一区域,租金有下限。下限无法压缩。
6 C0 H$ r9 M1 h: u4 B" b% \7 g低总价流派:同一区域,房价有下限。下限无法压缩。
) a4 ]1 s. I" N; N* F3 X
- N5 D( z- x% g8 o; G$ I/ i, G其具体的做法,是圈定一块区域。譬如“世纪大道”地铁站附近2KM,又或者是任何15分钟之内达到小陆家嘴的交通方式。3 z! T4 ^3 E2 ~% D
然后将所有“可购”房源,按总价排序。$ y& S; f. M( ~; ~2 u( w
按某情圣的说法,他已经把70W的房源全部扫掉。
& {; N4 w) h- K3 C. {* f) [& ^75W的房源全部扫掉。
8 V0 X6 h3 I! B9 c+ ~, ~80W的房源全部扫掉。
7 F! F  U* m) s' O1 t; I( p85W的房源全部扫掉。" d6 J. s& h0 S" I' x
目前最低的有产权的房子MS售价在88W左右。* s/ i% s9 q3 x0 |. ~7 K- ^. h

3 s( b/ \, R; p5 {% ^# d% z$ n( ?# l1 C4 V, e6 M
这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房,他就会以租房为刚需,而抛弃掉其他一切参数。
  z$ g( t" W/ j: s8 L1 X& }. D3 _1 q' ~同样道理,如果某人一定要在小陆家嘴“买房”,则低总价流派就是刚需和首选。% |9 `- O$ q; t. w, y  u, z7 R
, e% C. ~8 S' ~
低总价流派几乎是稳赢的,永不亏钱。3 N2 S* p& T# J2 Y! p
这一个特性非常非常之重要。因为任何投资,如果你能做到“保本稳赢”,本身已经是五星级的神级加持。用任何形容词赞美都不为过。, t+ B4 m# M! a4 W& G

1 Q2 D+ T1 N6 S! F( C) V! B" F( V; m+ T" F( {6 M7 \
就整个城市而言,我们可以看见一个城市,一个区域,一个板块的“最低总价”一直在上升。而且上升的速度还不慢。
# ~  n; q1 u* E! }如果我坚持买某个区域的“最低总价”。那我就是上升无限,下跌有限。甚至可以说“保本保息,有上无下”。
4 F/ r, q7 v6 T
' o! ?$ S7 B  i* N% q+ t4 x4 ~5 P/ g低总价流派“选筹”的方式和老破小非常相似。主要是靠面积小。
( E$ F1 r5 q4 M# e9 t只有面积小的房子,总价才会小。9 Q: O. n" f# A8 R/ ~
同样,低总价流派的赢利局限,弱点,也和老破小一样类似。赚不大。# ?" y4 c1 X( p' I9 N
  k' X: z/ V& w8 Y- E' u+ q$ ~
% j" z" z  y2 D3 w9 s! L
从事“低总价模式”要注意:/ X2 Q. }: g+ _$ g5 ?. m& n
1)一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。) w7 U3 ~. I8 ^5 m- N
有一些内地小县城,那不是房子破房子便宜,那是真的没人住。# `. J( O+ u4 U$ I+ `$ F: M
2)死守内环内。8 v+ ^* d, O+ `& h
3)最低总价学区房,也是一种战法。
9 A2 E6 q' p0 c4 a6 u5 g* I# e5 u2 u+ h: `! D" p

6 s: g0 n- [; v; m# N+ U& y1 S五)菜鸟行1 c( l. X" w8 `% O/ L' E1 s6 K
+ R  s4 V/ ^7 T3 O
为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多,每单可能50~60W。
  n( m$ d. q' \) m& Z可是你想想另一个侧面,假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。
4 ^6 c% w, [' B. N! ]假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。: a0 d9 _1 }/ s$ U' T& \9 e
6 x5 p% ^: q  x' i
老破小流派有几大好处:! R. u8 s, r! g' O
1)入门门槛低。
: h  F1 Y' H4 n3 t1 D老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例,则首付只需要24W,甚至更低(写高)。
/ Y0 o- O4 v5 V. a
5 F: |9 ^& N7 M# X2)租金比率高- t9 f" S' b' E# G/ i, R
房租和月供几乎可以相冲,后续无压力。# s; L9 U6 i6 h/ g0 m) t  x

7 J2 Y4 g$ X# J8 L5 y# J1 o3)没有空置期; `* e! w+ t7 p9 e( W
4)拆迁概念, S' b' ^5 U4 w. j
5)出租房东不付佣金, w- W; ^4 l7 r( J5 ?# z' O
6)风险有限,便于练手4 g% l# T  k2 E, j
( ?, b  N3 q# y
还有几点别人很少注意,但其实很重要的事:8 V! Z1 [+ Z+ L/ ~6 y; O
7)老公房没有“处房情结”。
5 }3 T; L6 z$ D* w+ d1 {* Q& p5 ~7 O0 N老公房不存在落地打七折的现象。事实上,他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。" o' p! u5 H) u0 ?
; H1 r0 s- h0 L2 t6 `; c
8)老公房没有“带看回避”。[1]  I5 s' I, f- K3 }% G' v1 D
老公房是唯一的在有租客情况下,也能看房子的房屋类型。略差,但不大。2 y- t7 I( B9 t3 [$ v* t6 G% ?
都住老公房了,大部分人并不怎么挑剔。
* C: j5 ~: h& Z0 {& X7 U1 s1 R3 \! b. s" J! B: n- S
9)老公房交易成本极低。
# j1 k5 L; H0 n/ V. A/ X; [4 y6 l- r2 ?2 r/ q' i
交易成本分显性成本和隐性成本二笔。6 o; P, A& a) o: R
因为上海市政府的偏袒,老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。* |% X/ p" C5 t4 q% _( p% p7 X
隐性交易成本,主要是“压价”。老公房的价格极为透明,压价幅度超低。
' X! H1 T9 S, H" A- T这二者合力,使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。
- i0 Q& V: y, P' X1 V6 _
. v! t9 h# {2 Z2 ~/ S# j( M( H$ H- ?10) 流动性
% S% Z$ s1 N1 h: l5 h老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。: M; O4 i3 c- C! W! y2 V3 N

4 v7 v( c. ^) n+ t7 }# t" K* k& a- k9 G1 n4 S/ }
4 H' ?& W# h1 U$ n0 J
六)投笔从戎
! k! |* i" c) ^7 e& ^( T* X5 F) s5 \% t( [5 t
最后,我们讲一个某人“第一桶金”的故事。5 v8 G% P. s2 J3 t4 E1 y  F
! Z* A2 R/ }" l; P
话说某人啊,父母都是高级知识分子。电力系统的高级工程师。
# i/ X$ `% K9 H' d4 l* |某人在父母的“殷切”期望之下,不负众望,考进了上海交大。成了高材生。; p0 @9 j! B' A. f& F: W
毕业之后,家学渊源,进了电力设计院。这可是拿笔杆子的铁饭碗。. O) t0 [- J: E& A

! E+ Y* x7 I  w8 E! P- X: k2 {某人在设计院足足做了三年,每天很苦鳖地画图绘图。终于有一天,不知道是被雷电劈中,还是修真真气侧泄,突然把笔重重一扔:“大丈夫当纵横四海,安能久事间乎?”: B- d/ U- O; ?* ~
于是某人找到院领导,说要下海辞职。
- ^$ }$ Q. g5 s8 p" y9 S( ]* B; P  @' c- v' ]- H) H. k
院领导语重心长地说,“小Y啊,你知道我们设计院从有史以来,从新中国成立以来,有过多少人辞职么”。
* q- s' w" U/ s7 V$ p7 ?“算上你…………一共是1个。铁饭碗啊,多好的单位啊”。1 W( y+ Y, d# G% |
3 }% L# N0 J- t! ?* q
可是某人主意已定。投笔从戎。拿着他这三年来的全部积蓄----3万RMB大洋,毅然地投入了茫茫无涯的上海炒房事业。
, l7 V# x7 N- X0 [" }, o他做的第一个单子,用了六个月,2.5W变成了25W。
7 z; U! h( p, x- D( G; V/ d/ ]7 Z
( H0 C+ ~2 D( X从此以后一发不可收拾,路径依赖,把梅园竹园潍坊新村所有的房型都摸了一遍。他采取的是“老破小”快进快出流派。每套房子赚十几万。整个八佰伴地区,没有中介不认识他的。: c( O4 k+ n% o: ~  h! q% s4 a
不出三年时间,至迟到2007年,已经赚到了上千万现金。
3 I: O7 d8 L( n5 W" q- u
4 }% n3 w) g) m- J这个故事告诉我们的是,“限购限贷营业税,高昂的交易成本”
% O& {: i, ?: j“这是如何摧毁掉一个有志青年非常良好的赢利模型的”。
​​​​【水库房产公号】长按识别二维码

* [$ c# w: Y  U% r2 i5 g
回复

使用道具 举报

0

主题

1

帖子

8

积分

新手上路

Rank: 1

积分
8
发表于 2020-8-23 01:42:41 | 显示全部楼层

炒房客的流派(二) #470

It is a pity, that now I can not express - I am late for a meeting. I will return - I will necessarily express the opinion on this question.
回复

使用道具 举报

匿名  发表于 2020-10-19 04:26:25
order viagra without rx
<a href="https://hykmnsag.com/">https://hykmnsag.com/</a>
cheap cialis fast shipping
https://hykmnsag.com/
cialis cheap prescription
回复

使用道具

匿名  发表于 2020-10-20 15:17:31
best place to buy cialis on line
<a href="https://cilaisgetting.com/">cialis 20 mg price walmart</a>
buy viagra online without rx
https://cilaisgetting.com/
best place to buy levitra
回复

使用道具

匿名  发表于 2020-10-22 05:57:53
buy cialis edmonton
<a href="https://hykmnsag.com/">hykmnsag.com</a>
how to buy viagra in london
viagra cheap
cheapest cialis canada .com
回复

使用道具

匿名  发表于 2020-11-10 22:04:17
buy brand name levitra
buy viagra generic online cialis online canada where to buy cialis pills <a href="https://klueduet.com/index.html">cialis black</a> viagra wholesale
order viagra with no prescription online
回复

使用道具

高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies

本版积分规则

Archiver| 小黑屋| 水库论坛官网-水库论坛欧神 ( ( 粤ICP备15058788号-1 毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋私小惠伤大体,毋借公论以快私情 ) )

GMT+8, 2020-11-29 02:43 , Processed in 0.329838 second(s), 42 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

友情链接:网络会议系统企业网络会议 广州网站设计安吉拓展

快速回复 返回顶部 返回列表