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xyz单 #1270

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发表于 2020-12-4 21:18:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
关注[color=rgb(68, 68, 68) !important]水库[color=rgb(68, 68, 68) !important]论坛
6 |  m6 M+ s7 l; G' T90%的知识,并不存在于“公开市场”上。绝不是你买一本“研究生物理”,就能知道Ferrari怎么造汽车的。并不是每一个行业,都有“水库”,愿意倾囊相授的——[color=rgb(68, 68, 68) !important]yevon_ou
# T  n8 w" S- D  n( Z+ X) o5 T
xyz #1270' g+ X0 R! ~' ~- w

. o( y# |9 F! X7 u7 G+ m% N* n
+ \$ H3 S# y, M2 s今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。/ K5 Z- [/ _, ~8 \( @
在某些城市,也被称为“公证交易”。" c( _" ~4 s) Y& s

  z& N8 ]2 [" s% Z6 ~, r* h- H* K' Z/ [4 L
$ w3 |7 @& M; |4 b: B) s: y# e- p4 h, }" |. T5 k1 P' _: y/ R# W
一)ABC单! C& H8 i" e1 M# H6 G/ l* b9 p
1 @# w2 H8 H" D/ ~1 c  b
首先,让我们回忆一下,在《ABC单》#1210中,对于ABC单的描述。5 T- p. |; g$ Y: q8 P+ u

" p- x9 t* x7 L4 l+ d
    6 x* d$ l* |$ Q0 H% p9 S$ C& D" U
  • ABC单适用于极短期的撮合式操作
  • ABC单本金极少,杠杆率极大
  • A一般不知道C
  • 后手是埋雷流和毁约流
    # Z' Q$ |9 n, z1 n  v+ l8 ~) B
) y. \& `1 `/ ^7 D3 D
0 W- ]1 L5 e! h) Y% F- D  o; [
但是,ABC单还有一个变种:“操刀”的时间极长,甚至长持。杠杆率也很大,专注于贷款,而不是接盘侠C。
* s6 y: [# O" e
2 O, T* J  p  H; j$ A, r  ^" m3 R; z  ]( b* j
1)房东是x,房子价值1000W,还含有550W贷款$ p+ m' a# U  ?3 w
2)你是y0 t- J- n# O! G- ?# Q
# C3 q" O, h& N! m% [0 O6 t2 }5 ?
这时候,你去和房东谈,y把x的房子买下来。但是;! ^5 o) A: }! o9 u! [6 d
& n  ^% D* i' x$ J1 n' l  v
3)不过户,节约税费
& D) M0 Z. W. k( O4)不提前还贷。而是由Y来代还
7 h( x# Y! n1 |' X0 a) [5)给房东450W现金
% }% C3 ~3 A; H/ `2 M6)做450W抵押证,锁死房子
3 ?; t) H5 M9 j9 X* L; F3 R: E" L; H1 M* n6 P

% \6 Z7 j. n: i( V) J形似而神不似,虽然看起来ABC单和XYZ单很象,但其实却是完全不同的东西。
; @8 d; U. t9 O$ A' ~& o尤其是内里的思路和逻辑,南辕北辙。
* F0 S7 H2 x( E- R* ^1 _8 e, R" G& f, W5 _1 \
  p; X  C, D- C0 J5 }3 s
ABC

$ J; o! L' i/ ~0 |/ Q$ `
XYZ
( J- G/ n) }! {9 t
节约税费; l1 c* O: \9 m2 B# n9 T

/ x  ~, r  L% A, o! o  j: h0 c

2 F& k+ h. ^' h
不受限购
- p4 _. j- q# U+ \# n* D
" n! u* v! k; V5 f

0 c7 s' G/ @/ z/ w
放大杠杆
" ?) r  d2 ~$ i: B: G' {! ~( B

5 t5 S7 r. J. V, Q4 f9 {; B
8 l! x) U/ ?% D6 [; P5 I
时间:" q+ q, ~- g1 c( N% |; [
超短期

4 Z% R+ O% v3 u/ G" I5 l6 X
长期
% I3 e' Z. U, Q% Q! t' F
策略:2 [% `2 L) X! x: {. q$ _
挖笋
# U5 x* @% o4 g' {/ Z: t
大势

9 j1 ^7 R3 A8 I) l$ d$ h
赢利点:
2 k' ?8 c% U  A: p1 A
接盘侠C
6 O0 M2 i" s6 \
贷款额

5 t8 f( u& K4 T% f& E0 h
短肋:
0 X7 V" w8 Q9 M5 s- o
脱档
2 \, b: Q( k( |8 n1 u* U5 L7 H
房东变卦
6 I& o) g# j% M$ t! N( h
案例:
/ [+ o! P$ \; O5 o' N7 }
很多

# z, u) d; }. ^
很少

8 E% e" C9 Y4 d' e: _

: i! V; Z8 m8 s0 L  n) h. \* u
' |" W8 a2 h& R, E& P1 B7 ]首先,和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约,不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。2 L" D3 E7 ^0 a8 @* {

* a# T" i( |5 t# Z4 R6 t  L其次,和ABC单一样,xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套,无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。3 e& y, q" A0 Z  v% E8 c

( ^3 v' _: f: P- ?
  e# e) X  g$ e8 \/ H; _' k6 d* Y1 X# Y1 ?2 `
$ ?6 q1 O- v& ]! Q
那么,ABC和XYZ的区别是什么呢。( h, E. w# D' E- }
区别是,ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。
, l+ d  U- u4 v) y$ @. M) x: f+ W+ C/ r1 O
好比我们在《》#1210中,举了一个郭应泉啃22亿大厦的故事。
0 q; Z; Y; r+ ^1 N2 h' x  K- g但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。
( E: E2 T$ y( P# }  l0 qABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死,立刻就是塌定清盘的惨状。( b. L8 Q2 M4 E, D- ]/ x
7 f! {' T3 G# L+ ~; E% b3 |" a

- c2 V1 t. n! F' X  F但是XYZ单,他是立足于“长持”的。
+ D! o$ a9 Z) G, s; @$ jY是有能力啃下这整幢物业的。8 o9 m4 u: G  f: ?# e* Y
甚至可以说,XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行,只要XY就可以成单。
+ t* K8 g4 E1 N2 {+ i) ~( M2 |. ^2 ?9 a* s( b' V2 I( O
/ V( A$ O% [8 U* u  n, B
3 O# ^7 F4 q* b( A9 A" R
二)XYZ单* S! W- m( {* k/ h

" g+ D3 G+ c; E" h( R0 e那么,XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单,主要是冲着“X手里的贷款”去的。
  h% C# E# E% x) ~/ f- X" D" t5 \  n
! ~: m6 ?0 ?: A2 Z! z# l
% P4 Q. A1 x6 ]+ s1 d五天前,北京出3.17新政。二套首付八成。. C  ]- I+ U9 A
昨天晚上,燕郊廊坊宣布限购。
. V4 n4 ]9 I5 u3 H+ k, J" B2 [今天早上,抵押又有新闻:# y# h7 e; [/ Q2 J' F- D8 n& K
+ t5 q1 Q# k; H/ l
+ r' K( D' L, a6 Q( f

& Q; q# t5 ^& K% z4 d! ?2 a3 ~+ p4 K; A“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证,又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。
: ?6 O% L5 K8 R* k2 H对于“过桥”来说,六个月是几乎不能忍受的。
- G2 D! E0 J% g( c
7 _6 B# n$ C6 }# t9 a我们知道,“三个月”和六个月,不是同等数量级的概念。% r% y( w6 x3 X2 _! |  F1 ]( \
三个月时间,光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下,在“信用卡假期”就把过桥事给办了。
0 S/ j' {' }- V; s$ V3 y
5 V7 ~" `/ f: K1 j. p2 |但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。
. \, e; }% q) n0 F不仅利率成本大大上升,来源也少很多了。) M9 D1 d6 X2 n
$ \/ W# c1 h4 n* Q9 t( M
. d9 t2 e* O4 U0 A" x# _( ?

/ \0 o. ]) C6 J( a( j; L哥哥昨天打游戏到3:30,今早十二点刷牙的时候,我就在想,要不要写一篇《我的亲爱的,我的贷款在哪里》。
% u- ]6 h0 P" q: o7 ~# G3 h, i我们知道,真正赚钱的是房贷,房产只不过载体。, C+ @# ~0 a) P- H9 ~7 F+ u" i: v0 }7 z
但是在今天“调控”的大环境下,贷款越来越难以获得。政府层层围堵,贷款才是真的难。
4 j; d- @' ~! G. j  X: l0 u5 L/ N* {! P  q( i3 U# z9 V  {
早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧,在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。; X, F4 U% Q6 X5 {$ R( ^0 I/ ^
    ' p4 O- E/ Q" \, R1 S
  • 卖房子,优先卖没有贷款的
  • 离婚析产做首套
  • 第一套一定要贷足
  • 年限比利率更重要
  • 等额本息比等额本金更好
  • 优先用掉瑕疵房票
  • 贷款时保持多核,核心洁净
  • 拒绝短视置换
  • 适度做到负现金流
  • 跨城市破除首套; A8 u- X6 i5 ?

" w# m  d( k: n( [3 E9 r$ x+ \
, y3 Z7 u% G$ b3 @- O: u# A5 Y! p这些东西,如果你找“UC震惊部”起一个标题,例如;
+ N& o4 R* g% A8 x3 z' K) }《震惊!十个技巧帮你省下百万》8 N1 F+ ^$ }9 g( A2 v8 p% ]% k
《震惊!一个女人和108次离婚的故事》
& a5 \  [1 e9 R2 g& s* X/ Z. E
/ M9 b+ A" u8 }( H; W(震惊:女人只要有钱有房子,管你是不是禽兽……)
! G5 ^$ u+ z5 F( S8 u- q 2 W' z& _  p( r8 n$ }, s6 k
+ x0 P2 q1 J: S7 D+ s

# ]. {+ a4 l- a$ c7 n起个“爆款”标题,分分钟就是网络爆文。
, b/ e- S+ r- b9 d于是写了2000字,哥哥把文件删掉了。
) J3 [  {5 {$ ?* A4 e, G! ~
' ~* Q8 s  P+ E- x6 s  g4 ^为啥呢,因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。
# v6 k: Y" M# _! t% c' J, [% M, W整理“限购目录表”之类庶务,交给瓜田这种公众号就行了。4 _. I7 q9 q# v- e% f
水库出干货。
# O! Y3 t- U5 i# ]/ i  t: T# @) h% k2 g2 Q1 |* T1 O" x: n+ N
水库文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。) g: C5 [! A) U* U4 r
水库标题三言二语,《》《XYZ单》《》《》。
3 V- V# \; e9 ]$ b3 o% ~8 G: {三言二语都是精华。
$ a/ b: p; J1 [  Q9 ?4 p; t0 O
6 o# p4 W" R  r, C7 ~! k+ t( u  ~' Y# U3 K& M
3 V) k- n0 G+ z. {8 P
言归正传,ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。
  w" B9 V& `+ B5 \ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。
8 r  |! B4 P2 x0 zABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌,套利七折笋。
9 k2 h) v4 A' l+ Q0 f) B" {. j+ m- t' \+ ~
而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。% N2 K- Z% \( ~4 H
目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。0 |& z3 u1 ]: g8 B
7 ]+ O0 N* a9 v

1 G. a2 N% h0 I4 [0 ^$ m; K) y! K6 j
XYZ单操作时,一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。9 |+ l6 ^# y% {/ M/ p% ?
另一方面则要问清;
5 Q* ~1 E* k/ J2 X, K# K( |& I“还剩多少贷款”
/ G- w6 r4 f9 K' l* n“七折的还是八五折的”
' }0 b' h( O" V/ n' ?“房东愿意配合我加按么”2 g2 n; k5 F& T' y# Z7 C, c
“太棒了”!
/ s. H& j  h& W' W# T: O1 U7 E) z; |, q' G* j4 o  n' U+ b- B' v# s
" f  s' @) c) W3 }. M

  g3 H, y/ s1 ]" S9 g* ]和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行,常常有长持三五年,换六七个主人,不换房本的。+ Q. t& \- i6 V' v( f
但是,“形似而神不似”。/ |8 e# ?1 }6 g' z3 p
0 [; k% S" S+ E- @
深圳的“公证书交易”,通常是全款的。追逐利润的着眼点,也往往放在“升值”“热点”,放在了房子身上。
  T2 h$ J6 }7 ~/ q6 o6 h3 t对于雅房这种低科技树行为,俺们痛心疾首。暴殄天物!4 A' E8 H0 a& ]* Z
1 g, q- }& o3 ?8 H) m
买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!3 p6 ~( F8 T% ~$ T# ]5 e+ Q; g
3 \  F9 l" ?' T3 y2 r& f( @: K

( f0 V& p2 Z  V$ N% D" L
" Y  g7 T/ Q+ o0 U' \三)缺点和风险
' F/ M: G4 O. ?9 t/ D& D0 r2 [( [2 g
和ABC单一样,XYZ单也有自己的忌讳和风险。9 ~2 I7 n& ?: O: \1 j  o
; ^! }9 d1 \! t  o" q+ G" O
我们知道,ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”! U8 \- a0 h% I& m% N
所以ABC单高度忌讳“玩脱手”,空手套白狼招数越精妙,出差池的几率越大。! D4 F3 `) b1 Q# x. Q' b
由此演化出了埋雷流和毁约流。  }8 s8 i8 \* `$ g9 c0 p, U
( F+ g, r# `1 n  S* Q
# c6 b, |0 K2 W/ X) X: j

3 c. S+ j& o7 C% S7 D' D6 u6 t% `+ {XYZ单有二个缺点。
- L; w6 \9 a% ^- x" P# H8 n1)稀少% M! Z! d  R6 e
2)房东人品$ J" _  M% ]/ |. J

- ~" h: g2 O7 D. D+ w' i. o: S4 G% F0 j
XYZ单少,极少,非常少。' `  ?  p, D6 V/ G- u5 q- n
如果说ABC单已经属于冷门货,一般人不接触的领域。则XYZ单的数量,比ABC还少1:10
5 Q3 S7 U9 Y2 ]/ M  ^! g  v% A
; R' S8 {& w3 k. M) |# {对于ABC单,B是职业炒家。A是普通人。
% A3 z4 c& j! _- w$ N9 o' t9 H而对于XYZ单,通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。
) u8 r- k8 h3 X' Y# W
8 G, y3 f$ `: L4 x! x+ s1 I
" h, }1 w3 Q3 s" k. z因为这么复杂的逻辑关系,只有职业炒家的脑子才能搞得明白。! D5 ?/ h. w0 {; T
而且视房子如玩具,如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。, q: `% |. g, y/ t: L
- W! O3 u& v5 F4 M9 U, @9 P6 z
对于普通人来说,“一套房子就是一辈子”。! a$ Z- Y; E$ K+ N
一辈子能攒一套房子就不错了,北京能落脚就不错了。你和他说XYZ,他肯定吓得夜夜失眠。
+ \2 i4 E7 Z4 N) E  W% B# f4 b+ t! g只有你们2N房产证打扑克的人,才是同类。
$ c# X9 S( |0 D5 r) e( [. C8 }/ ^6 e! p% I

8 J' {0 w/ V# z2 O6 A. q5 m' qXYZ单主要常见于多军内部的互相交易。, d! l( X. e# s
因为每个人都会有流动性缺口,间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。% ~# Z/ B! L9 f$ x0 C- A
- Z5 s" z3 ]/ n% Q! G" ?' U( `
而多军之间买卖很容易。) G+ J: C# {' ^, m: a
大家都是聪明人。
% ~+ ?  J. ~  b5 n3 W4 ]三言二语几段微信,就敲定了数百万的往来。普通社会上,要找X的货源,可真心不容易。
$ L2 ^- j; c; b: V, o  R4 u* Y- ?8 t* v, T( Q; I: z

7 f- _' S; W9 |
2 D' O$ A+ B, K9 u第二个缺点,任何产证不在自己的名下,终究是有麻烦的。
4 N( b5 K  `% k/ w) FXYZ单再怎么说,也是占用了X的房票和名字。
$ M# m  s6 [7 X/ O8 w# x2 q3 m5 |, {+ @8 ]( F. ~- Q
我们知道,ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。
3 s) v1 b+ E, |" R. ~- y' V$ u而XYZ单虽然可以长期,3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。* \6 e4 w+ e  r! N
' |" J- t1 r5 Q
' l+ F0 j! {8 I0 Q, O0 ^

1 l# b3 ]0 n: V! n四)高阶用法
$ ]' u% O) T7 n/ u/ V
3 {) i0 N2 y3 B% U7 u1 z照例,我们写一下XYZ流的高阶用法。' `. O, e" _. L1 p
9 z- C1 F1 g) Z2 ^3 F
第一个用法,是反过来问“对方”借钱。4 l% ?% E' B) P/ R
好比说,房子1000W,含有贷款550W。房东X应得450W。
( x( {$ d0 Y. p! P1 ?可是你手里连450都没有,你只有100W。
; R1 I$ D8 ~9 U/ A- ^$ u
) r$ f0 e- q% M9 d; B& F0 e$ O+ p" b$ I2 e. D; Y0 @/ ]
100W可不可以买1000W的房子,答案是可以的:
0 y' i5 p  N1 S$ C# A6 Q. y
8 j5 }% c5 A$ Y5 F$ N  ^1)房子由X卖给Y" y! h2 i- v6 Q6 t
2)原有贷款550W,由Y继承,每个月月供由Y付( a" c5 @: k7 h6 h
3)X再借350W给Y,算作借款。) x: W8 h, X% \

9 E* }6 T4 l! LY应付的是450W,但是他只有100W,他可以问X透支350W。算利息。9 z! C/ m1 f4 I% f6 _; M  S  g

$ W; ]2 v% }7 u5 ~( E4)Y首付100W
% j# C) p5 S( L+ J: m# X5)Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=63000
* S5 z. O- T/ n) Q6)Y获得了一千万的房产. ]6 ~1 B5 v7 n/ A' R5 ?
7 \0 Y4 Q! L4 N4 W! T+ A5 N

/ ]; p* C8 V  V2 i: j% _0 M
4 O# O6 q, W8 N2 I; X这样,Y只用100W,就撬动了一千万的房产。
, ^# v; T! s( E/ Z. a# X而月供按揭,可以拉平成为一个不太重的细水长流负担。# g5 {* O! M/ n
杠杆十倍。
& w+ y9 E5 K0 o1 p' L& o, X, \" v# ]0 z( J. W& D
  ?5 F) `' K8 ]5 z5 p. K/ G' o
你完美继承了原先几百万八五折的贷款$ [4 e3 Q' ]6 k3 {& |" S4 y
不用交税,避开限购" G% K3 G) P% ~# `1 R: n% v
还有十倍杠杆。流水负担也不重。
  g2 V# s. T8 k5 W: U& ^/ P
2 r0 y1 i0 w) d7 y# j: I& I

4 O7 z3 x, D  m* S  R
0 N% s' i3 T& w. D9 j) @6 i第二个用法,是“再抵押”。+ F9 }$ g6 M. R8 o' Q

$ z. X5 u9 t# N% S- T等你过了几年,1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。) E5 e  f, Q8 o0 u
你跑过去恳求房东,“做个二按再抵押”吧。" B" K! b& h+ [1 e% A/ A1 @/ B

! V: N* P" V$ ]
8 p& H, R- S$ u6 B这个时候的二按,用的是房东的征信。
$ C5 T: ~) n4 Z4 N9 r& C( P$ y从银行里再借五六百万出来。各项债款还清,窟窿填掉。
. E+ t$ e3 [. f) P. X' `笑不动了。
* b4 a$ F0 F2 m$ u  D, c
9 }8 E: a' @, a8 y
# {4 o+ N* `: }, ]& Z6 s* B
0 F- {7 T' K& y& u" @( ]  [- Y) A第三个用法,是“回购条款”; k3 S5 u9 y3 b6 [# K

/ b$ P4 M0 d. U! B: V% ]+ x部分XYZ单,X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购,或者五年后+30%回购。! h+ G7 Q- m2 z# X
/ ?; l( n* N. _  L
也是一门好生意。5 F' f; c3 ^; }. z  D5 \5 ]

5 _- t" v2 h6 q
$ e6 x! y9 R( P6 v  U! U0 |" m( q! \6 @  p7 J
五)结语
; i3 T5 R9 v) W* ~% L6 J" w
0 s9 _$ H+ K! W在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0
- R  q3 a8 C0 i
/ @2 L4 ~, n2 d4 N! S* _
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2 U. j: C( @0 v
$ t# F6 E# e, w8 o; i# H5 }
& L. ^; L) r' h  I* Q& K  |5 ~
; P( u" z7 _/ q/ K; j* w( \8 t$ L# a
# w8 L. b3 d; f# o
: F0 y& M9 i! _, H% V! n- _4 m+ h
毁三观、树先生
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