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上海楼市往事(8)#1240

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发表于 2020-12-3 20:10:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
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90%的知识,并不存在于“公开市场”上。绝不是你买一本“研究生物理”,就能知道Ferrari怎么造汽车的。并不是每一个行业,都有“水库”,愿意倾囊相授的——yevon_ou: C8 t1 J: m; i, R* P3 l6 D) P
上海楼市往事(8#1240; M6 |) F3 o% U" S$ X$ I

3 d5 o9 M. ]) ^
3 ?2 D7 {+ b% |$ L5 Q, T: K5 w! M
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* X- N# f: e$ D) ]% @4 s
副标题:隐士和江湖. Z0 `% O+ G. ]" `; ^# ]/ Y+ n
时间:2002~2003年0 J5 L  M5 K; p/ G/ h6 x7 e
2 k& `) y* j9 r% ^. x  R
- H( ^- U4 R" E
越过越好
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6 F! i, N; b" l& i% f
一)前言
5 e0 T4 r7 l6 V+ F. ?# ]8 i2 d( M7 E+ l+ G3 f& }; A
承接上海楼市往事(7)9 X2 U' @7 E8 M$ P. C

9 }) A; T% `5 ?) f0 ~" w, i最迟至2003年时,事情已显得极为明显。6 ]* @/ E  H6 Y6 T2 r
. }9 k" k2 R* t7 a( N, e) I
朱相号称叫“国债总理”。每当政府缺钱时,他就发国债。千难万难绝不肯开动印钞机。因此他把市场利率拉得很高,资产价格很低。
1 F' N" v" j& a
. c8 s( p/ ]* a+ B8 Q, Z而秀相不肯发国债这么辛苦而且又得罪人的事。《央行法》对他没什么束缚。因此M2必然狂飙。
6 i- @8 I$ @" Q二位交棒之际,M2=11万亿。3 U3 M) S$ S3 k/ P& T# O) R  d
+ _2 l3 Y1 Z% n- D
5 P" i2 ^2 [2 w
. o4 ~+ F& T& i# `/ L/ n4 i9 M

. }* a. j8 Z- S二)水底下的老克勒) G! T: o' p0 a' r5 K
( t, p8 ?  I! r% I6 S; g* ]
2001年时梁振英找到“上海实业”董事长,对他说:3 J7 J# F2 z2 Q# A3 i+ X! ^

% g! E0 B: }& e9 Q3 I- k
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“上海的唐楼(老公房)价值严重低估,我建议我们各拿三亿出来,在市场上扫掉5000套货源”。
" f2 M" H- T1 e. U0 K6 Z% h2 b* C; H9 k2 M“如果执行顺利的话,则再追加3亿”。2 V/ P  P! y( y. [4 m. |, v$ D

7 H0 c& {  f# M  \! S蔡董大为动心。左算右算,这笔生意大大地赚钱。
- [+ R, H: L! g3 H  T可是转念一想,party的干部。“[color=rgb(68, 68, 68) !important]炒房子”终究落人口实。官场上恐怕难以洗刷。

) m4 v  c6 n1 t5 ?2 Z/ d2 p考虑再三,最后还是婉拒了。
8 V6 T5 \# `& a+ T4 Y9 @) z" C/ u6 v7 L

% J! H+ h, ]2 T) A2 S5 f1 |6 k' m6 i) a
很多年以后,我事后复盘。午夜深处,仔细想想这一切,总觉得水底下应该还有一股力量。- ^# `; c2 A) B4 p6 n! I! C/ g
因为上海楼市在2002~2005的涨势很不正常。! x; p1 d9 |# D, v  I/ N8 E) i

9 ]+ v) e1 r4 b+ U% E5 S$ Z' b* n我2002.6年花57W买了一套房子,到2005.04卖掉175W。2 r* h, o& G) D# r) @
扣除装修费4W,回报率正好是300%. k8 G. J0 H0 F" q
. r  h6 @# @( t& e: c% x
" N3 J6 w( O+ J/ l9 Q
我们知道,上海楼市十七年大约涨了十七倍。
' o, V# f, U4 A& l但是这些倍数,并不是平均分布的。9 a1 O! Z3 ?$ _  r* u) i
大概第一个四年,就涨了三倍。- ^1 h4 }& r% ~4 {5 z& i
再花了六年,涨了三倍。; n4 w1 J1 J4 e7 d; o; Q- u
再花了六年,涨了二倍。
5 C% K2 L8 Y5 ], \  l1 ~" {( L3 d" o$ q% d' n( |% k# j; ~  m
, Z) Z; P) ~- Z
上海的2002,2003,2004年都是特大牛市。
; Y0 _; b9 e! J5 n, b5 h* `. v9 {三年三倍的话,房价大概以每年+40%的速度在上涨。每个月3%
; P5 X) U: e! R% I# N( f当时的火爆程度,真的可以说日新月异。
* ?8 z, {( o& w1 o/ m' p完全无惮季节性影响,持续不断地涨。& ^) m  L. ?6 ]7 E, J  J+ D) I5 c* h2 v

7 `' P2 G$ Q& Z8 R  ^: P* i- F- W. T, c5 ^
而另一方面,房租在盘稳。
) l: L9 H8 T1 A9 |: v2002年俺刚入行时,住宅的租金回报有7%,商业的高达10%( q, S7 U4 I( ?! b( s# t
此后2002~2005房价连涨三年,租金的增幅却不多。最多不足+50%。% p: J, T. k5 U
房价涨了三倍的结果,就是房租回报,跌到了仅有住宅3.5%/老公房5%
; C" r. ?/ S$ w$ \7 p0 K7 `
: s& s6 j" u; S( {3 g# M
) E8 q, G! `: t$ q+ A因此,2002~2005冲进去买房子的人,绝对不是冲着租金回报的。
6 D4 f" z. ~5 a. u5 I" q无论租金是多少,他们都非买不可。1 s& f& J# z& i) M; \8 h7 e
我想来想去,这一定是避险资金; c' [: c( D+ j: G3 U: _6 F) l
# _7 K) ?) w$ x; T+ E9 n
  B# g# ]/ ?1 A6 A5 s; k5 S
秀相的白左倾向,是很多人都看得出来的。
9 v2 a/ w/ i; F" L0 G+ s" T因此2002~2005“牛市中的牛市”,其实是一种避险需求。) _6 F1 `% ?& W
# N: x4 G$ E& l) t1 J

4 |& Q9 s/ P4 ]1 b+ e有无数无数象我这样的人。发疯一样地把手里所有的子弹都打光。
+ R8 r+ ?4 C. A% `, E把家庭财产中一切能收回的资金全部都打光。全部都换成砖头
2 C- z( h1 B6 |' F& h& P这属于“资产组合”的再配置,因而是一次性的。- T3 u9 Q% p  z- {3 K
如此“牛市中的牛市”,以后再也没有发生过。. W* m( J8 T! M
' _6 Q8 J& w0 `* A: Z
# _' |2 d! y% Y0 `
那么,谁是这类“先知先觉”的人群呢。# w/ Q9 ?4 t9 P$ t0 D
肯定还有一股力量。
" h; e! t! q* \9 s既然梁振英之类“基金/财团”并没有大规模建仓记载。那么唯一的可能,水底下还潜伏着一群老克勒。
) Q+ {0 f* R1 ?
9 O& D/ Z1 }6 y( M. S3 |% u& F上海是经济中心,昔日的远东大都市。
; ~( ?2 [1 r! X* y历史和文化底蕴还有,总有龙蛇难数。
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5 W# a- x) y6 y" O
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三)隐士的世界
+ J( G8 X  Y; F1 M) D0 N! m: I
- d2 Z% z  ?5 c; v( y& E7 Y! {9 U我为什么那么讨厌通货膨胀。讨厌一切“吃毒药长内力”的事情。5 \1 i% _; Y/ d: v
因为通货膨胀,摧毁了中国人的道德。- {* P: }/ r% p: {! p
4 e( k2 P/ s2 i8 v6 l) R% N

5 f9 H) g3 b, i, F4 u/ A- G许多人都会有一个梦。譬如在道教徒的心中,“采菊东篱下,悠然见南山。”
. ]+ V5 p. R1 q0 @2 g
& W) q+ m6 N5 ^" o% ]
9 ?0 |6 ^, m9 I* B& G
道教徒心中的理想世界,是小楼一夜听春雨。0 P$ w' }2 r$ d! T
觅一处竹楼,养几只小鸡。
& [! D* Z$ ^* e: G% {红袖添香,举案齐眉。6 L6 ^4 J' R" X# e! y& D' {
Wifi,外卖,一应俱全。* b3 D6 Y7 D4 K0 c

' f: N5 P% G8 W2 A6 i$ I我并没有什么政治野心,只想关起门来过我的小日子。
. ~% ]1 Z5 r- A* R# h5 }顺着水流逐筏而下,到山野间寻找神仙的踪迹。* v- O7 Q8 F) [6 E/ }1 F
& `5 R: ]5 U6 q$ b# U
$ ]& D0 G/ U  P# o& @
. Y: L! s$ n' w: i+ Y
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而通货膨胀,把这一切都毁了!
3 h& d  q, D0 j4 D2 B1 H/ @6 R很多人有没有想过,你从小到大的“隐士梦”。到了山野间,偶遇一个绝世高手。水平超过当世一切高手。
* u. R: \, r0 e5 R: g& ]3 Z1 ^指点你几招,让你到红尘中一谱传奇。
2 H/ T1 J) Y/ T% a3 U列子御风而行。“隐士”过着神仙般的生活,出世孤立,却依然对红尘保持巨大的财富和影响力。
( d4 q, t) V: T& w  w& ?- h, t6 p4 `0 W# w7 o! u1 x( I
4 e: g& i1 p% M( U$ W! [
而在“通货膨胀”下,这一切都是不可能的。
0 O9 q$ I. w0 j$ a8 {& n你见过“穷得讨饭”的隐士么。6 y2 e( T1 r& B: Q. q$ P& N6 v

* [- s# w9 o$ N如果你当年携带了一笔“巨款”归隐,它可以支撑你多少年。
4 h: i+ k! r& `# d* x# E3 L0 b20W
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2000W1 Y$ O7 H7 b- ]0 @# L- b2 f! z
2.9亿?/ t# t; n1 l* T
% Y; f* e0 A/ p- F2 I5 k
前二天有一个家伙问我,“2.9亿是不是真的可以财务自由”。
. k9 ], p5 }4 W, A2 `" _我冷冷地瞪了他一眼,“一个包子200W,你可以买多少个”。( Y0 T# ^) n( X, y. }5 C7 q) O
% P; }6 H; t3 @# o& ^
; h0 W& i" I1 j% F8 {
, }( }! G3 I6 x% r6 {- c' b
在“通货膨胀”的状态下,根本不存在“隐士”。根本不存在独立的生活。
6 P! Y+ i. S3 J" y& M+ [0 a你必须要搅进红尘中,你必须要纠缠进这个名利场。" D' f4 X  i) o& o& J$ O
哪怕你一笔赚到再多的钱,你也经不住每10年砍掉一个零,每20年砍掉二个零。
: u* f- {  J$ d# O, w- c所有人都必须弄污脏手
6 r  T7 \$ R4 M; y+ o9 g: g人格之独立不复存在: _1 v8 ^4 [3 ]  m- @' |
; {! D$ w: x) ]5 v3 i+ c. \! S' i
- c, t  Z, n3 K' u6 w  z$ n8 |, N

' {) {. [9 Z% H: \# V1 w2 w1 H因此“水底下的老克勒”,中国如果还存在隐士和高人。他们也一定是居住在大城市的。京沪。3 H% n2 {) V8 {( a
你必须和红尘保持非常紧密的联络,必要时出手一二次。给自己的财富加个零。这样你才不会被时代淘汰。" _5 }3 ?: a+ z  N! ]8 q3 i& |; |

. Y& [3 L5 r8 r$ ^" l4 J通货膨胀的年代,任何人都必须紧紧团结在中央周围。
$ y/ G0 q  [7 L9 x0 o# M) O% X5 d( ^( A9 P

3 g' q6 a) m' [' }9 g
% }3 m) ]$ Z! j6 [- Z' s  A+ A) H+ ^% R- O$ B
. Z% \6 y) R  h% k* h/ g& _
- [3 }( j0 D, {# Q
四)大时代前的普通人
! h! y& L6 A3 S$ \" {" M' j: F+ a! ~! V7 [( z
后人回顾2000~2017年,往往称之为[color=rgb(68, 68, 68) !important]炒楼的“黄金时代”。
. C) C, f/ C2 r9 b: v2 `0 x9 [( j, @, {甚至可以说,“过去十七年中,只要你不买房,你做任何产业都是错的”。8 S: w  S2 q$ g+ N2 o/ z2 W
) C. p# Y# {$ h9 L/ ~* U

8 [& M. N* r" y/ J" F但是,当这样一个“大时代”徐徐拉开序幕时。时代中的普通人在干什么。8 Z4 g4 A* T* ?' S3 M. N
答案是:他们懵懂无知。, X2 d7 k/ I, N% P" n

6 k2 v6 A6 U8 q" @+ g- o- v# i; j* y' j
2002年我察觉到不对。之后几乎一年的时间内,逐步将所有的钱全部都抽回来,尽力换成了砖头。
* o" |2 F. h# u9 ^" j* [/ q第一步是股市资金,股票逐渐减仓。" C* j. k- o# N( u/ y
第二步是银行定存,费尽口舌转成活期。1 Y8 J- i$ [) G
第三步是一些放出去的钱。对塑料铅桶小厂的投资。: i' }5 e& ?- L( O* k! \2 J
第四笔是一些外汇,原本准备出国的钱。不顾所有人的诧异也换成了本币。% ]. u+ z0 a! I+ t3 S7 j
: t7 ~9 H, [  |1 `
到了2003年末之前,除了一些生活资金,我手里95%都是房子了。
9 ?8 d6 r6 n  c1 y1 }9 F7 O  R全仓,满仓,极重仓,在楼市起飞的前夜。4 T( `, U# D6 _# o. p

4 v6 `1 B0 B. ]  k3 g. g& ]! ]9 }- F
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唯一可惜的是,2003年的整体大环境,“金融配套”水平远远不如今天。. j; ]/ p8 F; @2 M0 j! T. v
在当年,几乎只有“按揭”贷款。今日眼花缭乱的一切手法,在当时都不存在。* x5 [$ [& D4 F8 M
1 w0 p3 i1 e: @, k
“第三个负号”,负现金,负现金流,负本金流。
' L5 [1 k$ s+ M7 \/ e, f当年只能勉勉强强做到了零现金。" S5 a, ~8 M2 E3 ]) p* r& I6 g

& Z# }* k. K& t9 J
(划重点:2003年打光了所有子弹现金。这条线以后有展开说明)
+ M0 u5 H+ Q) Y5 ^, t2 |
0 n# n( h: e# ]. g* N5 t& l# p, I# i+ Y. Y

! |# \, r1 O* @1 g! a2 D& i我的家族,世代都是教书匠。( S8 [, F" K8 [/ w
教书这一行,它有一百个好。就是有一个缺点:没钱,实在没钱。
5 V. a, @5 S7 {2 @, z7 p到了祖宗这一代,实在是穷得苦了,实在是穷得怨了。所以立下规矩,“不许做(穷)教书匠”。; w$ W3 K7 P" h
后代子孙自谋出路去吧,最好做个财迷。9 z, E0 Y' K1 n( i
不过“好为人师”的习性,却是骨子里传下来了。磕叨简直话痨。
  f* }8 n* D, f8 R& {
8 y9 Z# p5 i6 @5 i8 ]# T! R4 i% k
2 h; |: a  v' B! {! Y; [7 w6 c2003年等我建完仓后,俺就忍不住,和周围的人说;
# [  h0 W$ w( E: R# v“买房子好啊,我看房子要大涨”。2 d* d1 @9 A3 n, ]  m
“最新的土地拍卖,面粉已经贵过面包价了(2003年)”
) z5 a9 l4 a! Y( |“政府最新宣布,要减少土地供应”。
% I# @2 K" Y. p+ ^
$ V7 m+ j: S8 H' T3 ?) W3 \2 P, ]: c
* }. p, V6 O* T0 j; Q说这些话的效果呢,就是完全无效( P! {$ _) F3 J7 }/ x- I
除了家族二支近支,其他再也没有人买房了。+ B7 E9 k, B( y% z/ C/ r
4 R% ~5 O9 Q8 }

$ w7 |% Y; v, G8 i1 M
7 i- |& z9 \4 ^2 l: E许许多年以后我复盘,仔细回想当年的情况。我总结觉得当时的人,是被长期的“通货紧缩”现象蒙蔽了。8 L8 G! O! U  G- o' {* f
高宗/朱相的时代,可能是中国人最漫长的通货紧缩。生产力迅猛发展,消费者最幸福的时代。: u1 L; R! H' s

1 S; O# c* P7 P# h$ [" e“通货紧缩”的意思,你不需要很努力。
/ ]5 E4 K3 q8 p5 m3 L  T- Z# D身边的科技,自然会进步,会降价。
' x+ C. a+ v! Y* W
  g# O/ c- q- U, w+ l- K
0 Y( i' U+ E' i, b8 c+ [# V9 I7 ^就好比今天我们也不怎么努力。/ E& K8 G( x0 c( \) Q
但“微信”突然出现了,把我们的生活和交流,整理得简单无比。真好玩。
. T8 i1 n8 c0 \: v
# k" n5 p1 o6 Z, L) J2 b“京东”也突然出现了。随之而来的,还有强大无比的物流网络。/ [6 E+ ]5 @' k
你只要敲敲键盘鼠标,“一日三送”,下午就送货上门。
$ l% s9 e! C3 U) m* l4 p3 G& Y6 B3 x' z
你需要做什么么?你什么也不需要奋斗。
0 J! [  z1 N. y) m7 E  c6 V时代在推动着你。时代的进步,使得普通人也越过越好。
0 o3 c4 G9 ?- v
2 e6 m7 Q+ v9 w  ~: t9 z3 Q% ^' g  s
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因为高宗/朱相长期的幸福生活,使得普通人产生了一种幻觉。
/ d% O) A/ ?- a4 ~, l, p“未来的日子,不会比今天差”。
7 L3 k/ H1 H/ X: v; N2 j& O“买房子,不如下午去做头发”。
3 x( M  a, M/ |' G1 X( S$ Q% V
: d. x: j) L0 x6 h+ u- `1 q( m
2 P) L5 [( i4 q你在他们耳边狂吼,“快买房啊”。  n0 s& z2 \. |+ W
“不买房你会死啊,没楼没高潮”。. X9 s. K; H8 S9 M% m
“买不起房子,不能住在北京”. @# ~0 l( q4 I
“买不起房子,没有妹纸,没有ZMN”
- k3 t- {% C4 {* e
- P9 v: K8 T8 h3 v3 e9 e
# n2 @! c. a- t$ o5 T2 ]( Y

& |) ]8 J  d2 [- e9 C; t+ }这一些“苦难”的话语,对于当时的“普通人”来说。
, ~$ n+ i1 z/ m9 D* }3 V他们表示难以理解。
/ I5 x& p. Z( S8 H+ B0 W5 k难道生活,不是天生必然应该越过越好的么。[1]
* X& T6 U& q( ?  `+ R; m2 B8 Y$ L# N! B1 Z2 M

. g$ W/ O) @. H7 h$ w我们知道,秀相其实是和朱相非常不同的人。
$ o% \& M# k& k) _4 {6 W' m你的生活,并不注定越变越好。
' i# ~( A7 y% C
2 x' J5 F  Q( v6 g  K
: V/ m/ ~( `# e& ~: t( f(生活并不一定越过越好,21CN法国年轻人可能是第一个生活水准低于其父辈的世代。图为失业者游荇)' w, ?6 {/ n, C& d" Y' b# S6 U
: F* v, ]0 H7 o) Q
; F, N: m( s8 J* r1 E* N

' c, Y* P8 p1 z3 Q8 C
& q9 s0 _  P2 v- I
0 X0 G) U7 ^  E- D9 x五)结语
9 T3 d  X% ]" }. D; `5 K5 a0 b2 q: m: Z
在幸福的治下,每个人都过得差不多。
- D7 N& V3 c3 |4 u* C, [$ d在不幸的治下,生存技能才会逐渐显现威力。+ e) \5 l$ L# K; i( u
% [9 Z: _$ J7 P
' j, n! A  |/ A5 G) ~
很多人都有“家学”。家学是独立思考,以及对威权的深深怀疑。
* s2 n+ G8 h# e! R. F) }我们知道,Freedom is not free。- v8 t" U" W  d# |' R4 x
每天下午去烫个头发,然后生活就会越变越好。这种事情并不必然发生。
' e9 X" ?+ L2 |3 q# ?* A' J9 G$ H, D  ~! L& Q

9 p: ?5 F- D% v' E% F6 H同样道理,今天的恒纪元治世也并不永恒。
" J" t; G  {" y! ~2 C; c  b5 v2 b

1 K% h) Y" z4 T% N+ y( ]
1 x$ n* u+ P2 Z! v" w5 X1 ?7 M) P
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毁三观、树先生
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